Как не стать жертвой мошенников при покупке недвижимости

Покупка квартиры — самая крупная сделка в жизни большинства семей, и именно на ней мошенники зарабатывают чаще всего. Схемы становятся изощрённее, а потери покупателей исчисляются миллионами рублей. Хорошая новость: почти каждую схему можно распознать заранее, и почти от каждой есть надёжная юридическая защита. Разберём пять самых распространённых схем обмана и пошаговый план безопасной сделки.

Схемы мошенничества

**Двойная продажа одной квартиры.** Продавец заключает договоры сразу с несколькими покупателями либо продаёт квартиру, право на которую уже перешло к другому лицу. Признаки: вас торопят подписать договор и передать деньги «до подачи документов», обещают скидку за срочность, переход права обещают зарегистрировать «потом». Если продавец получил деньги от нескольких покупателей, вернуть их сложно, а суд будет решать, кто из покупателей заслуживает защиты как добросовестный приобретатель (ст. 302 ГК РФ).

**Поддельные документы.** Подделывают паспорт продавца, старое свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН. Важно помнить: с 2016 года свидетельства не выдаются — право собственности подтверждает только актуальная выписка из ЕГРН, поэтому подделывают именно её. Признаки: паспорт со следами замены страниц, выписка с ошибками и «устаревшими» датами, продавец раздражается на вопросы о документах, а свежую выписку заказать не даёт. Решение простое: заказывать выписку самостоятельно, а не верить бумагам на руках.

**Фиктивные доверенности.** Квартиру «продаёт» представитель, а доверенность просрочена, оформлена с нарушениями или вообще не содержит полномочий на продажу. Признаки: собственник «уехал за границу и приехать не может», доверенность не нотариальная (а на распоряжение недвижимостью и подачу документов на регистрацию она обязательна — п. 1 ст. 185.1 ГК РФ), вас просят не связываться с собственником. Доверенность проверяется через реестр нотариальных документов и личным звонком собственнику.

**«Чёрные риелторы» и подставные лица.** Вместо собственника приезжает человек с чужой или похожей внешностью, а «помогают» оформить сделку люди без договора и реквизитов агентства. Признаки: фото в паспорте не совпадает с предъявителем, «риелтор» работает без договора на оказание услуг, квартиру показывают «только сегодня», собственник на связь не выходит. Сверяйте личность по паспорту и задавайте вопросы о квартире, ответы на которые знает только настоящий владелец.

**Задаток или аванс без договора и расписки.** Покупателя просят перевести задаток на карту «для брони квартиры» и обещают оформить всё позже. Признаки: деньги просят на личную карту продавца или «риелтора», расписку не выдают, письменный договор не подписывают. Задаток без письменного договора — это просто переданные деньги, вернуть которые без суда почти невозможно. Задаток оформляется только письменным договором (ст. 380, 381 ГК РФ), где указаны квартира, срок и сумма.

Как защититься

**1. Проверьте квартиру через ЕГРН (ФЗ-218).** Закажите выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Это делается онлайн на сайте Росреестра, через Госуслуги или в МФЦ — электронная выписка приходит быстрее и стоит дешевле бумажной. В выписке смотрите: кто собственник (ФИО должны совпадать с паспортом продавца); есть ли обременения — ипотека, залог, аренда; наложены ли аресты и запреты на совершение сделок; указаны ли правопритязания, то есть заявленные кем-то права и судебные споры. Отдельно закажите выписку о переходе прав на объект: частая перепродажа с коротким сроком владения — повод насторожиться. Если вас обманули, сделку можно оспорить как совершённую под влиянием обмана (ст. 179 ГК РФ), но лучше не допустить ошибку, чем потом её исправлять.

**2. Подключите нотариуса, когда это требуется законом.** Нотариальное удостоверение сделки обязательно при продаже доли в праве общей собственности (ст. 42 ФЗ-218) и при сделках с имуществом несовершеннолетних, когда нужно предварительное разрешение органа опеки (ст. 37 ГК РФ). Нотариус проверяет дееспособность сторон и подлинность документов, разъясняет последствия сделки, а его профессиональная ответственность застрахована. Даже там, где нотариус не обязателен, его участие снижает риск подделки документов.

**3. Для новостроек — эскроу-счёт (ФЗ-214).** С 1 июля 2019 года деньги дольщиков зачисляются не застройщику, а на счёт эскроу в уполномоченном банке. Застройщик получает их только после ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности покупателя; если дом не построен и договор расторгается — деньги возвращаются покупателю. Застройщик физически не может потратить ваши средства до передачи квартиры, поэтому классические «долгострои на собранных деньгах» исключены. Перед подписанием договора долевого участия проверьте застройщика и сам договор — лучше с юристом.

**4. Для вторички — аккредитив или банковская ячейка.** При расчётах аккредитивом банк перечисляет деньги продавцу только после предъявления документов о регистрации перехода права. При расчётах через ячейку условия доступа к деньгам фиксируются в договоре аренды ячейки: продавец получает доступ, предъявив зарегистрированный договор и выписку из ЕГРН на покупателя. В любом случае деньги не уходят продавцу до регистрации — это главная защита от двойной продажи и отказа передать квартиру.

**5. Включите здравый смысл.** Сверьте личность продавца с паспортом и проверьте его в базе недействительных паспортов МВД, спросите, почему продаётся квартира и какова её история. Дешёвая квартира — красный флаг: цена заметно ниже рынка почти всегда означает скрытую проблему, а не «горящую продажу». Не передавайте деньги до подписания документов, не подписывайте то, что не прочитали, и не давайте себя торопить — «срочность» работает на мошенника.

Проверка и регистрация в Нахабино и Красногорске

Вся проверка доступна на месте: выписку из ЕГРН можно заказать в любом МФЦ Красногорска и Нахабино или онлайн через Госуслуги и сайт Росреестра, а документы на регистрацию перехода права подать в МФЦ. Заявления рассматривает Красногорский отдел Росреестра по Московской области. Юрист по недвижимости в Нахабино проверит документы до сделки и сопроводит регистрацию от первого запроса до получения выписки на ваше имя.

Купить квартиру без ошибок проще с юристом: проверка квартиры, продавца, договора и расчётной схемы до сделки стоит намного дешевле, чем судебный спор после.

**Бесплатная 10-минутная консультация по телефону +7 926 948-34-66** или в WhatsApp. Юрист Лукин Р.В., сайт lawyer-moscowa.ru, офис в Нахабино.

Ключевые фразы

• мошенники при покупке квартиры
• проверка квартиры перед покупкой
• выписка из ЕГРН
• двойная продажа квартиры
• эскроу-счёт при покупке квартиры
• юрист по недвижимости Нахабино
• как не стать жертвой мошенников при покупке недвижимости

Бесплатная консультация: +7 (926) 948-34-66
lawyer-moscowa.ru