Налог на имущество физических лиц: кто должен платить и как сэкономить

Вступление

Ежегодно сотни тысяч собственников недвижимости в Московской области получают налоговые уведомления — и далеко не все знают, что переплачивают. По данным ФНС, в 2025 году налог на имущество физических лиц принёс в бюджет более 190 млрд рублей, а количество споров о кадастровой стоимости выросло на 18% по сравнению с 2024 годом. Между тем у собственника есть законные инструменты, чтобы снизить платежи в 2–5 раз — от налоговых вычетов до оспаривания кадастровой стоимости.

Разберём, кто, когда и за что платит налог на имущество, и главное — как не переплачивать.

Кто обязан платить налог на имущество

Налог на имущество физических лиц — это местный налог (гл. 32 НК РФ). Его платят собственники следующих объектов (ст. 401 НК РФ):

• **жилые дома** (включая дома на садовых и огородных участках);
• **квартиры и комнаты**;
• **гаражи и машино-места**;
• **единые недвижимые комплексы**;
• **объекты незавершённого строительства**;
• **иные здания, строения, сооружения, помещения**.

Налог начисляется на каждый объект, находящийся в собственности. Если вы владеете квартирой и гаражом — платите за оба объекта.

Важно: налог уплачивается **физическим лицом**, а не организацией. Если вы перевели недвижимость в ИП или ООО (коммерческий объект), применяются другие правила — налог на имущество организаций по ст. 375–380 НК РФ.

От чего зависит сумма налога

Сумма налога рассчитывается по формуле:

**Налог = (Кадастровая стоимость − Налоговый вычет) × Ставка × Доля в праве**

Кадастровая стоимость

С 2016 года (а в ряде регионов с 2015-го) большинство регионов РФ перешли на расчёт налога **от кадастровой стоимости** (ст. 378.2, 391–403 НК РФ). Кадастровая стоимость приближена к рыночной и пересматривается не реже одного раза в 5 лет (в Москве — раз в 2 года по ст. 24 ФЗ-237).

Проблема: кадастровая стоимость может быть выше рыночной в 1,5–3 раза. Это главная причина переплаты.

Ставки налога (ст. 406 НК РФ)

Объект Базовая ставка Предел

— — —

Квартиры, комнаты, жилые дома, гаражи, машино-места **0,1%** от кадастровой стоимости Регион может снизить до 0% или повысить до 0,3%

Объекты кадастровой стоимостью свыше 300 млн руб. 2,0% —

Прочие здания, помещения, сооружения 0,5% Регион может повысить до 1,0%

Муниципалитеты вправе дифференцировать ставки в зависимости от кадастровой стоимости, типа объекта и места нахождения. Например, в Красногорске ставка для квартир может быть 0,1% для одной категории и 0,15% для другой — проверяйте местное решение Совета депутатов.

Налоговые вычеты (ст. 403 НК РФ)

Налоговый кодекс предусматривает вычет из кадастровой стоимости — налогом облагается не вся площадь, а только её часть:

• **20 м²** — для квартиры
• **50 м²** — для жилого дома
• **10 м²** — для комнаты
• **1 млн руб.** — для единого недвижимого комплекса с жилым домом

Вычет применяется автоматически — ФНС сама уменьшает кадастровую стоимость при расчёте налога. Но если площадь квартиры 40 м², налогом облагаются только 20 м² — а значит, сумма будет вдвое меньше.

Кто имеет право на льготы (ст. 407 НК РФ)

Льготы по налогу на имущество предоставляются по **одному объекту каждого вида** на выбор налогоплательщика. Если у пенсионера две квартиры и гараж — он освобождается от налога за одну квартиру и гараж, за вторую квартиру платит.

Полный перечень льготников (ст. 407 НК РФ):

• **Пенсионеры** (в том числе получатели досрочной пенсии);
• **Инвалиды I и II групп, инвалиды с детства;**
• **Ветераны боевых действий;**
• **Герои СССР, Герои РФ, лица с орденом Славы трёх степеней;**
• **Ликвидаторы аварии на ЧАЭС;**
• **Военнослужащие и члены семей погибших военнослужащих;**
• **Многодетные семьи** (льгота установлена с 2023 года — дополнительно уменьшается кадастровая стоимость на 5 м² на каждого ребёнка на один объект недвижимости каждого вида).

**Как получить льготу:** подать заявление в ФНС (форма КНД 1150062) — через личный кабинет налогоплательщика на сайте nalog.ru или в МФЦ. Без заявления льгота не предоставляется даже тем, кто имеет на неё право.

Срок уплаты налога

Налог за 2025 год необходимо уплатить **до 1 декабря 2026 года** (ст. 409 НК РФ). Налоговое уведомление придёт не позднее 30 дней до срока уплаты — обычно в сентябре–октябре.

С 2025 года действует **Единый налоговый платёж (ЕНП)** — можно перечислить общую сумму налогов одним платежом, а ФНС сама распределит её по обязательствам. Подробнее — на сайте ФНС или у юриста.

Ответственность за неуплату

Неуплата налога вовремя влечёт серьёзные последствия:

• **Пени (ст. 75 НК РФ)** — 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки.
• **Штраф (ст. 122 НК РФ)** — 20% от неуплаченной суммы налога; если будет доказано, что вы уклонялись умышленно — 40%.
• **Взыскание через суд (ст. 48 НК РФ)** — ФНС вправе подать иск в суд общей юрисдикции. Если сумма долга превышает 10 000 рублей, взыскание может быть обращено на заработную плату и банковские счета.
• **Ограничение выезда за границу (ст. 67 ФЗ-229)** — при сумме долга свыше 30 000 рублей судебный пристав-исполнитель вправе ограничить выезд до полного погашения задолженности.

Как оспорить кадастровую стоимость

Если кадастровая стоимость объекта существенно превышает рыночную, её можно снизить. Это один из самых эффективных способов уменьшить налог.

**Два пути оспаривания (ст. 24 ФЗ-237 «О государственной кадастровой оценке»):**

1. **Комиссия Росреестра** — бесплатно, срок рассмотрения до 30 дней. Для физлиц — только в случае недостоверности сведений, использованных при оценке.

2. **Суд** — наиболее эффективный способ, особенно для физических лиц. Потребуется независимая оценка (отчёт оценщика).

**Порядок действий:**

• Закажите отчёт о рыночной стоимости у независимого оценщика (член СРО, действующий полис ответственности);
• Подайте заявление в суд (или комиссию) с приложением отчёта;
• После решения суда — внесите изменения в ЕГРН.

**Важно:** кадастровую стоимость можно пересматривать **не чаще одного раза в 3–5 лет** (в зависимости от региона). После снижения налог за прошлые периоды пересчитывается за последние 3 года, но **не ранее даты внесения сведений в ЕГРН**.

Как сэкономить на налоге на имущество: 5 шагов

1. Заявите льготу

Даже если вы пенсионер или ветеран, без заявления ФНС не применит льготу. Проверьте, относитесь ли вы к категории льготников по ст. 407 НК РФ, и подайте заявление. Это можно сделать онлайн за 5 минут.

2. Проверьте налоговый вычет

ФНС применяет вычет автоматически, но возможны ошибки. Проверьте в личном кабинете, учтены ли 20 м² для квартиры или 50 м² для дома. Если площадь меньше вычета — налог вообще не начисляется.

3. Оспорьте кадастровую стоимость

Если кадастровая стоимость явно завышена (например, вы купили квартиру за 5 млн, а кадастр оценил её в 10 млн), закажите независимую оценку и обратитесь в суд. Экономия может составить 50–70% от текущего налога, а с учётом перерасчёта за 3 года — ещё значительнее.

4. Сверьте данные с ФНС

Проверьте, не числятся ли за вами объекты, которые вы уже продали, или — наоборот — не забыли ли включить имущество, по которому положены вычеты. Ошибки в базе ФНС — не редкость. Раз в год сверяйте данные через личный кабинет налогоплательщика.

5. Подайте заявление на перерасчёт за 3 года

Если льгота или право на вычет не были учтены в предыдущих периодах, можно подать заявление на перерасчёт за последние 3 года (ст. 52 НК РФ). ФНС вернёт излишне уплаченный налог или зачтёт его в счёт будущих платежей.

Заключение

Налог на имущество физических лиц — не просто ежегодная обязанность, а сфера, где грамотное юридическое сопровождение может сэкономить десятки тысяч рублей. Особенно если речь идёт об оспаривании кадастровой стоимости в суде или заявлении сложных льгот.

У вас завышена кадастровая стоимость? Не пришёл налоговый вычет? Нужна помощь с заявлением на льготу или перерасчёт за 3 года?

**Нужна помощь по налогам или оспариванию кадастровой стоимости? Звоните: +7 926 948-34-66 или пишите — 10 минут бесплатно**

Юрист Лукин Р.В. | Нахабино — Красногорск — Москва и Московская область

**SEO-блок**

• **налог на имущество физлиц**
• **кадастровая стоимость**
• **льготы по налогу на имущество**
• **оспорить кадастровую стоимость**
• **срок уплаты налогов**
• **налоговый вычет**
• **юрист Нахабино налоги**

Бесплатная консультация: +7 (926) 948-34-66
lawyer-moscowa.ru